Сравнительно недавно в суды общей юрисдикции города Москвы стали поступать иски Департамента городского имуществао признании объектами незавершённого строительства тех зданий, в которых, по мнению Правительства Москвы, располагаются «незаконные» апартаменты.
Среди ответчиков значатся конечные приобретатели апартаментов — физические и юридические лица, а также интернет-агрегаторы объявлений по продаже недвижимости. Таких исков обнаружено почти три десятка на портале судов общей юрисдикции города Москвы на момент написания статьи.
Формулировки исковых требований могут выглядеть примерно так:
1. Признать здание с кадастровым номером *** по адресу: г. Москва, ***, объектом незавершённого строительства.
2. Запретить ***ФИО*** образование (раздел) вновь возникших помещений в здании с кадастровым номером *** по адресу: г. Москва, ***, на отдельные помещения.
3. Запретить ***ФИО*** проводить техническую инвентаризацию вновь образованных помещений в здании с кадастровым номером *** по адресу: г. Москва, ***.
4. Запретить ***ФИО*** совершать сделки по отчуждению и в передаче в пользование обособленных помещений в здании, с кадастровым номером ***, по адресу: г. Москва, ***.
5. Запретить интернет-агрегатору объявлений по продаже недвижимости AO *** размещать объявления на сайте (https: //www.***) o продаже помещений в составе здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г. Москва, ***.
Очевидно, что подобные формулировки исковых требований родились из-за невозможности для ДГИ и Правительства Москвы обратиться в суд с иском о признании объекта самовольной постройкой, т. к. апартаменты могут находиться внутри уже существующих помещений. Соответственно, не возникает незаконных пристроек или надстроек, а объём здания не меняется.
Сразу бросается в глаза, что иски предъявляются только к конечным собственникам апартаментов и к агрегаторам объявлений. При этом сами апартаменты могут занимать лишь часть здания, например, один этаж в 10-этажном нежилом здании. В исковых же требованиях прямо указывается, что объектом незавершённого строительства нужно признать всё здание целиком.
Остаётся без ответа вопрос о том, почему такие иски — «творческие изыски» принимаются судами общей юрисдикции города Москвы к производству, а не оставляются ими без движения.
Полагаю, что в такой ситуации ответчикам в первую очередь необходимо требовать привлечения к делу всех собственников помещений в здании, вплоть до машино-мест и кладовок, т. к. возможное признание всего здания объектом незавершённого строительства затронет права каждого собственника помещений в здании, а не только собственников апартаментов.
Одним из вариантов защиты является доказывание того, что купленные апартаменты не используются для проживания, то есть не нарушается ВРИ земельного участка.
Кроме того, следует доказывать, что на проведённые работы не требовалось получения разрешения на строительство, т. к. изменение конфигурации внутренних стен, перегородок и проёмов, по сути, является перепланировкой, а не строительством или реконструкцией.
Важно и то, что в нежилых зданиях процесс перепланировки практически не урегулирован и не требует получения предварительного разрешения от государственных органов. То есть сначала проводится демонтаж старых перегородок и создание новых, затем вносятся изменения в БТИ и ЕГРН.
Таким образом, так называемое «создание апартаментов» технически не отличается от любой другой перепланировки в нежилом здании. Но остаётся вопрос с разрешённым видом использования земельного участка.
Известно, что у ДГИ и Правительства Москвы есть множество других средств правовой защиты для того, чтобы привести фактическое использование земельного участка к разрешённому. Но по какой-то причине их выбор пал на совершенно неожиданный и сомнительный с точки зрения права вариант.
адвокат Хоменко И.В.
Добавлено: 16:07 07.08.2025
Рейтинг публикации:
«
Уважаемый Иван Васильевич, ну формально то к ДГИ придраться сложно: список способов защиты права ст. 12 ГК РФ открыт.
Другое дело, что и предмет и средства доказывания по этим искам свои, с особенностями. Да и мимо судебно строительно-технической экспертизы сложно пройти :)
У нас было похожее дело, закончили мировым соглашением.
Уважаемый Андрей Владимирович, наверное, они использовали самый странный способ из возможных.
Мы будем ходатайствовать о привлечении к делу всех остальных собственников помещений, а также арендаторов и залогодержателей, потому что собственники апартаментов занимают лишь малую часть здания.
Уважаемый Иван Васильевич, думаю, самый простой. А обеспечительные меры по делу приняты?
Уважаемый Андрей Владимирович, насколько мне известно, введены в отношении всего здания.
Уважаемый Иван Васильевич, тут все упрется в строительную экспертизу. Если она будет в пользу ДГИ, то вашим клиентам придётся очень тяжело…
Уважаемый Андрей Владимирович, да, поэтому работаем над формулировками вопросов для экспертизы. Это очень важно.
Уважаемый Иван Васильевич, а земля под зданием частная или государева?
Уважаемый Андрей Владимирович, земля Московская. Вообще, в городе-государстве Москве практически вся земля находится в собственности Москвы. Есть небольшие исключения в виде частной и федеральной земли. Также есть земля под МКД, которая формально не Московская.
У нас был случай, когда ДГИ обратилось с иском о сносе дома, находящегося на частной земле, якобы самострой, это район Арбат.
Уважаемый Иван Васильевич, тогда обратите пристальное внимание на ст. 239.1 ГК РФ
Уважаемый Андрей Владимирович, а им уже не надо признавать объектом незавершенного строительства для изъятия.
Вот, интересный материал:
https://zakon.ru/...j_prodazhi_s_publichnyh_torgov
Уважаемый Иван Васильевич, оооооо, это прям новаторство:)
Видимо, для подстраховаться решили все-таки разбить процедуру на 2 этапа :)
Уважаемый Иван Васильевич, споры с ДГИ, на мой взгляд, одни из самых сложных.
Уважаемый Олег Юрьевич, да, бывает что возникают сложности, особено в общей юрисдикции, которая чаще поддерживает ДГИ, но на самом деле споры с той-же налоговой гораздо сложнее.
Уважаемый Иван Васильевич, с налоговой действительно всё очень сложно. Надеюсь через пару месяцев сделаю публикацию о том, как всё закончилось и почему надо иметь финансового аналитика.
Уважаемый Олег Юрьевич, благодарю за комментарий. Желаю вам удачи и ждём публикацию!
Уважаемый Иван Васильевич, сложный соперник, сложные споры и не очень благосклонные судьи, что можно сказать о такой категории дел:))
Интересная статья, спасибо!
Уважаемый Михаил Меликович, да, с государством сложнее бороться по таким искам.
Кстати, ваше интервью с Романом Бевзенко мне очень понравилось, поздравляю вас с таким собеседником!
С 2018 года в ГрК РФ есть, на мой взгляд, неразрешимое противоречие в дефинициях: с одной стороны, ОКС — это ОНС, за исключением некапитального строительства (п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ), а с другой стороны, пока строительство ОНС не завершено, невозможно сделать вывод о его капитальности (п.10.2 ст. 1 ГРК РФ).Так что неопределенность в Законе можно (и нужно) использовать в обе стороны.
Уважаемый Михаил Михайлович, просто это «самострои Шрёдингера», они и существуют, и не существуют одновременно. Квантовая механика в действии.
Уважаемый Иван Васильевич, тогда уж «квантовая юриспруденция» )))
Уважаемый Михаил Михайлович, отличное название получилось)))